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Abschöpfung planungsbedingter Bodenwertsteigerung

Die Abschöpfung ist ein bodenpolitisches Prinzip, mit dem Gemeinden einen Teil der durch Planungsentscheidungen, wie Bauleitplanung oder Nutzungsänderungen, entstehenden Bodenwertzuwächse vereinnahmen. Ziel ist es, öffentliche Investitionen aus den privaten Vorteilen mitzufinanzieren und Planungsgewinne gerechter zu verteilen. Instrumente sind beispielsweise der Planwertausgleich oder die Besteuerung von Bodenwertsteigerungen.

Bebauungsplan & Planersatzvorschrift § 34 BauGB

Kommunen steuern die Stadtentwicklung hoheitlich über Bebauungspläne, die aus dem Flächennutzungsplan (FNP) abgeleitet werden. Da Aufstellung und Änderungen von Bebauungsplänen zeitaufwändig sind, ermöglicht der Gesetzgeber für den unbeplanten Innenbereich mit der Planersatzvorschrift nach § 34 BauGB die städtebauliche Entwicklung durch das Einfügen von Vorhaben in die vorhandene Umgebungsbebauung. Mit der Anpassung von § 34 Abs. 3a und der Ergänzung von 3b als Teil des BauTurbos kann vom Einfügen abgewichen werden, wenn es sich um ein Wohnungsbauvorhaben handelt.

Baugebot (§ 176 BauGB)

Durch ein Baugebot werden Eigentümer:innen  verpflichtet, ihr Grundstück, welches sich entweder im Geltungsbereich eines Bebauungsplans oder im unbeplanten Innenbereich befindet, innerhalb einer festgelegten Frist zu bebauen. Im Vergleich zur Bauverpflichtung liegt bereits (nicht genutztes oder mindergenutztes) Baurecht vor.

Baugemeinschaften & Genossenschaften

Baugemeinschaften sind durch einen Zusammenschluss verschiedener Haushalte zur gemeinsamen Errichtung und Selbstnutzung von Wohngebäuden gekennzeichnet. Sie können sich für die Wohnraumschaffung als Genossenschaft organisieren. Genossenschaften verfolgen das Ziel, preisgünstigen Wohnraum für ihre Mitglieder bereitzustellen. Etablierte, größere Wohnungsbaugenossenschaften unterscheiden sich in Größe, Professionalität und Zielsetzung von Baugemeinschaften.

Baulandstrategie / Baulandbeschluss

Die Baulandstrategie ist ein übergreifendes Konzept einer Kommune zur Planung und Umsetzung von Maßnahmen, die geeignetes Bauland sichern, aktivieren und nachhaltig – wie etwa zur sozialen Wohnraumförderung – nutzbar machen. Wird die Strategie formell im Rat beschlossen, entsteht Rechtsverbindlichkeit, so dass generelle Regelungen Einzelfallentscheidungen ablösen.

„Bau-Turbo“

Der Bau-Turbo steht für ein Bündel von rechtlichen Regelungen, die Wohnungsbauvorhaben erleichtern und beschleunigen sollen. Er besteht aus dem zeitlich befristeten § 246e BauGB, durch den die Erstellung von neuen Wohnbauvorhaben im Außenbereich angeregt werden sollen (räumlicher Zusammenhang zum Siedlungskörper / bis zu 100m Abstand zum Siedlungsrand). Zudem sollen durch den Bau-Turbo zeitlich unbefristete Änderungen der bestehenden Vorschriften § 31 und § 34 mehr Möglichkeiten im Innenbereich schaffen. Planungsprozesse können so für den Wohnungsbau erheblich verkürzt werden. Die Zustimmung der Kommune ist erforderlich. Sie kann hierzu eigene Leitlinien beschließen. Falls innerhalb einer Frist von drei Monaten keine ausdrückliche Ablehnung erfolgt, gilt die Zustimmungsfiktion. Der Bau-Turbo markiert einen Paradigmenwechsel, da sich das Verhältnis zwischen Planungsamt und Bauaufsicht verändern wird, indem die Bauaufsicht eine deutlich größere Entscheidungsgewalt erhält, die Kommunen in ihrer Rolle als strategische Stadtentwicklerinnen aber geschwächt werden könnten.

Bauverpflichtung & Wiederkaufsrecht

Die Bauverpflichtung ist eine präventive Maßnahme zur Verhinderung spekulativer Grundstückshaltung. Sie verpflichtet Käufer:innen, erworbene Grundstücke innerhalb einer festgelegten Frist zu bebauen. Das Wiederkaufsrecht ermöglicht der Kommune das Grundstück zurückzukaufen, falls die Bauverpflichtung nicht erfüllt wird.

Befreiung

Die Befreiung ist ein Instrument zur Aktivierung kleinteiliger Nachverdichtungspotenziale. Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans sowie im unbeplanten Innenbereich ermöglicht sie Abweichungen von geltenden Festsetzungen, ohne dass eine Neuaufstellung, Änderung oder Ergänzung des Planungsrechts erforderlich wird.

Bodenvorratspolitik & Bodenfond

Zur langfristigen Sicherung und Bereitstellung kommunaler Flächen für zukünftige Nutzungen erwerben Kommunen gezielt Flächen ohne konkreten Projektbezug. Für die Finanzierung und Verwaltung dieser Bodenvorratspolitik können kommunale Bodenfonds eingesetzt werden. Grundstücke werden hierbei als Sondervermögen im Haushalt oder außerhalb des Haushaltes in einer Eigengesellschaft oder einem Eigenbetrieb finanziert und verwaltet.

Einheimischenmodell

Mit dem Einheimischenmodell wird ortsansässigen oder lokal gebundenen Personen der Erwerb von Baugrundstücken erleichtert. Im Zuge von Grundstücksvergaben dürfen Kommunen das Kriterium der Ortsgebundenheit jedoch nur mit max. 50 Prozent bei der Auswahlentscheidung gewichten.

Erbbaurechte

Bei dieser Vergabeart behalten Kommunen und andere Flächeneigentümer:innen wie z.B. Kirchen das Grundeigentum und überlassen Baugrundstücke Bauwilligen nur befristet. Sie vergeben ein Erbbaurecht, das die Trennung von Boden und Gebäude ermöglicht. Die Erbbaurechtsnehmenden (Gebäudeeigentümer:innen) dürfen das Grundstück bebauen und nutzen und zahlen dafür einen regelmäßigen Erbbauzins an die Erbbaurechtsgeber (Grundstückseigentümer:innen).

Flächenkataster

Ein Flächenkataster hält aktuelle Informationen über Bauland-, Baulücken- und/oder Brachflächen für die verwaltungsinterne Planung oder die externe Kommunikation mit Akteuren der Bauwirtschaft bereit.

Konzeptvergabe

Mit der Konzeptvergabe werden in einem Wettbewerbsverfahren kommunale Liegenschaften nicht höchstbietend, sondern nach Konzeptqualität vergeben oder veräußert. Die Vergabe erfolgt unter anderem nach städtebaulichen, sozialen, wohnungspolitischen, architektonischen, nutzungsbezogenen und ökologischen Kriterien.

Kooperative Baulandmodelle & Städtebauliche Verträge (§ 11 BauGB)

Städtebauliche Verträge sind öffentlich-rechtliche Vereinbarungen zwischen Kommune und privaten Vorhabenträgern, mit denen bei der Schaffung neuen Baurechts auf privaten Flächen die Umsetzung kommunaler Ziele geregelt wird. Städtebauliche Verträge können im Rahmen von kooperativen Baulandmodellen die Baurechtsschaffung durch Bebauungsplan flankieren. Kooperative Baulandmodelle stellen einheitliche Regelungen für den Abschluss städtebaulicher Verträge auf.

Kommunale Betriebe

Kommunale Eigenbetriebe sind der kommunalen Verwaltung zugeordnet. Sie wirtschaften eigenständig als Sondervermögen außerhalb des Kernhaushalts und verschaffen der Kommune so größere finanzielle und steuerliche Handlungsspielräume, etwa bei der Baulandentwicklung.

Kommunale Eigengesellschaften

Kommunale Eigengesellschaften sind privatrechtlich organisierte Unternehmen (z. B. GmbH), an denen eine Kommune mehrheitlich oder vollständig beteiligt ist. Sie sind organisatorisch wie finanziell autonom und unterliegen bei Grundstücksübertragungen – anders als kommunale Betriebe – der Grunderwerbsteuer.

Kommunaler Zwischenerwerb

Mit dem kommunalen Zwischenerwerb können Kommunen projektbezogen Flächen ankaufen, entwickeln und wieder verkaufen. Sie können so die Flächenentwicklung besser steuern und aufgrund der entwicklungsbedingten Wertsteigerung die Baulandentwicklung finanzieren. Wegen der Entwicklungsabsichten ist der Ankaufspreis meist höher als bei der allgemeinen Bodenbevorratung ohne Projektbezug.

Innenentwicklungsmaßnahme

Die Innenentwicklungsmaßnahme ist ein konzeptionell diskutiertes, noch nicht gesetzlich verankertes Instrument zur gezielten Aktivierung innerörtlicher Flächenpotenziale. Es soll Instrumente wie Vorkaufsrecht, Baugebot und Enteignung zu einer Gesamtmaßnahme bündeln und den kommunalen Verfahrensaufwand reduzieren, etwa durch gleichzeitige Baugebote für mehrere Grundstücke. Ein zu Forschungszwecken durchgeführtes Planspiel zeigte jedoch erhebliche rechtliche Herausforderungen bei der Anwendung.

Quotierung sozial geförderter Wohnungsbau

Die Quotierung sozial geförderten Wohnungsbaus ist ein Detailinstrument im Rahmen kooperativer Baulandmodelle, das verbindliche Mindestanteile an preisgebundenem Wohnraum vorschreibt.

Sektoraler Bebauungsplan zur Wohnraumversorgung

Der sektorale Bebauungsplan zur Wohnraumversorgung wird im unbeplanten Innenbereich sowie in Bereichen mit altem Planrecht – befristet – eingesetzt. Er greift in den Regelungsbereich des §34 BauGB ein und beschränkt sich auf Festsetzungen zur Wohnraumversorgung, er setzt etwa die Verpflichtung zur Realisierung von gefördertem Wohnen fest. Der Aufstellungsbeschluss muss gemäß Baugesetzbuch (BauGB) bis Ende 2024 und Satzungsbeschluss bis Ende 2026 erfolgt sein.

Städtebauliche Enteignung (§ 85 BauGB)

Die Kommune kann durch städtebauliche Enteignung – zum Wohl der Allgemeinheit, als letzte Möglichkeit und unter strengen Voraussetzungen – Eigentum entziehen. Kommt es zur Durchführung der Enteignung zahlt die Kommune den Betroffenen eine Entschädigung.

Städtebauliches Entwicklungskonzept (§ 176a BauGB)

Ein städtebauliches Entwicklungskonzept dient der Identifikation und Bewertung von potenziellen Flächen zur Innenentwicklung nach städtebaulichen Kriterien. Darin enthalten sind konkrete Empfehlungen und Instrumente zur Umsetzung der Maßnahmen. Das Konzept entfaltet jedoch keine unmittelbare Rechtswirkung.

Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme – SEM (§ 165 BauGB)

Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ist ein Instrument des besonderen Städtebaurechts, das großflächige Brachflächen und untergenutzte Areale im Innenbereich als Gesamtmaßnahme mobilisiert und neu ordnet oder Bereiche im Außenbereich städtebaulich erweitert. Sie ermöglicht eine umfassende Bodenordnung und Planwertabschöpfung und – bei Nichtmitwirkung – auch Enteignung. Jedoch muss sie dem Allgemeinwohl dienen und darf nicht finanziell motiviert sein.

Städtebauliche Sanierungsmaßnahme – SAM (§ 136 BauGB)

Die städtebauliche Sanierungsmaßnahme zählt zu den Instrumenten der Bestandsentwicklung. Liegen in einem Gebiet Missstände vor, können die bestehenden baulichen Strukturen sowie sozialen Bedingungen aktiv verbessert und an die städtebaulichen Herausforderungen angepasst werden. Neben vorbereitenden Untersuchungen und städtebaulichen Planungen müssen ein Sozialplan erarbeitet und Beteiligungsverfahren durchgeführt werden. Mit Beschluss durch Sanierungssatzung erklärt der Gemeinderat das Gebiet zum Sanierungsgebiet.

Subvention & Förderung zur Schaffung von Wohnraum

Subventionen und Förderungen zur Schaffung von Wohnraum sind finanzielle Unterstützungsinstrumente von Bund, Ländern und Kommunen, die durch Förderprogramme und zinsverbilligte Kredite die Kosten im Wohnungsbau reduzieren sollen.

Stiftungen & Community Land Trusts

Stiftungen und Community Land Trusts sind gemeinnützige Organisationsformen für bodenpolitische Aktivitäten, die von Kommunen oder zivilgesellschaftlichen Akteuren gegründet und gehalten werden. Das Hauptmerkmal von Community Land Trusts ist das kollektive Eigentum sowie dessen kollektive Nutzung.

Umlegung (§ 45 BauGB)

Die Umlegung ist ein kommunales Planungsinstrument zur Neuordnung kleinteiliger oder ungünstig zugeschnittener Grundstücke innerhalb eines Plangebiets. Durch Anpassung von Form, Größe und Lage werden Brachflächen, Baulücken und Potenzialflächen für künftige städtebauliche Nutzungen vorbereitet.

Vorkaufsrecht (§ 24, § 25 BauGB)

Kommunen haben – per Gesetz oder Satzung – das Recht auf einen Erstzugriff bei Grundstücksverkäufen. Das Recht greift nur, wenn eine Verkaufsbereitschaft besteht, keine Ausschlussgründe vorliegen und der städtische Ankauf dem Allgemeinwohl dient.